משכנתא הפוכה - איך עושים זאת בחוכמה?
כמעט כל מי שחי במדינת ישראל יודע מהי משכנתא במובן הרגיל של המילה: הלוואה שהבנק נותן ללקוחות על מנת לרכוש נכס זה או אחר. אבל, יש משכנתא קצת פחות מוכרת – משכנתא הפוכה. מהי אותה משכנתא הפוכה? כיצד מחזירים אותה? מי בעצם קהל היעד שלה ומה התנאים שלה? ננסה לכסות את התשובות לכל השאלות הללו במאמר הבא.
לפני שנתחיל, נספר שמשכנתא הפוכה נקראת גם משכנתא פנסיונית או משכנתא לגיל השלישי. בהמשך המאמר נשתמש בכל המושגים הללו, וכדאי שתדעו כבר עכשיו שלמעשה כולם מדברים על אותו מוצר.
משכנתא הפוכה – מה זה?
המשכנתא שרובכם מכירים ניתנת בדרך כלל בתחילת החיים הכלכליים העצמאיים, למשל כשרוכשים דירה. אבל ישנה משכנתא מסוג אחר, שונה אך דומה – משכנתא הפוכה. מצב שבו כבר קיים נכס, והלווים משעבדים אותו בשביל לקבל משכנתא – נקרא משכנתא הפוכה. במשכנתא הפוכה הלווים יהיו אנשים בגיל 60 או יותר שצריכים כסף למטרה כלשהי, למשל לעזור לילדים שלהם לקנות דירה משלהם.
הפתרון האידיאלי עבור בני 60 פלוס!
משכנתא פנסיונית ניתנת על ידי גופים פיננסים, למשל חברת ביטוח או בנק, לזוג לווים או ללווה יחיד, שצריכים להיות שניהם בני 60 ומעלה, ושברשותם נכס בבעלות מלאה. הנכס ישמש את הלווים כבטוחה לקבלה של ההלוואה והוא יהיה משועבד לאותו פיננסי, שיעניק את סכום הכסף המבוקש בהעברה חד פעמית (כלומר ב"מכה" אחת) או במספר פעימות. כדאי לציין שלאורך כל תקופת המשכנתא הלווים יישארו בבעלות מלאה על הנכס, וכמובן שהם יכולים לעשות בו ככל העולה על רוחם, למשל להתגורר בנכס, לעשות בו שיפוץ, או אפילו להשכיר אותו. כמובן שהלווים לא יכולים למכור את הנכס כל עוד הוא משועבד.
בניגוד למשכנתא רגילה אותה לוקחים בדרך כלל לווים צעירים אך ורק לטובת רכישת נכס, משכנתא לגיל השלישי היא הלוואה הניתנת לכל מטרה כמעט, המיועדת לאנשים אשר יש בבעלותם נכס כלשהו, והיא ניתנת "על חשבון" אותו הנכס. חשוב להדגיש שוב שבדרך כלל ההלוואה תינתן רק לאנשים מעל גיל 60. למעשה, מדובר בכלי מימון שמיועד לאנשים בגילאים מבוגרים, שיכולים לשעבד נכס שברשותם ולקבל תמורתו כסף.
מה גובה ההלוואה ומהו אופן ההחזר?
הסכום שניתן לקבל בהלוואה במסגרת משכנתא הפוכה לפנסיונרים תלוי בשני גורמים מרכזיים – בגיל של הלווה הצעיר יותר, כאשר יש יותר מלווה אחד, ובשוויו של הנכס המשועבד. ככלל, גובה ההלוואה תלוי בגילם של הלווים, אך בדרך כלל, הוא יגיע עד לכמחצית משוויו של הנכס. ככל שהגיל עולה, כך יעלה גם שיעור ההלוואה ביחס לשווי הנכס. אפשר להשתמש רק בחלק משיעור ההלוואה מלכתחילה, ואם עלה צורך אז ניתן גם להגדיל את סכום ההלוואה עד לגובה ההלוואה המקסימלי.
אולי יעניין אתכם לדעת שבמשכנתא פנסיונית אין החזר חודשי. ההחזר על המשכנתא ההפוכה יכול להתבצע במעת מכירת הנכס המשועבד על ידי הלווים עצמם או על ידי יורשי הלווים, לאחר מותם. שימו לב שבניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא לגיל השלישי הריבית נצברת ככל שהזמן עובר. הריבית על משכנתא הפוכה בדרך כלל לא תהיה רחוקה באופן משמעותי מריבית על משכנתא רגילה, אבל היא כן תהיה מעט גבוה יותר. בניגוד למשכנתא רגילה, הריבית תשולם בעת ההחזר של ההלוואה.
משכנתא הפוכה - מהם מסלולי ההחזר השונים?
ישנם מספר מסלולים שתלויים בלווים ובהחלטות שלהם בנוגע להחזר המשכנתא. כמובן שגם בין המסגרות המלוות השונות יש מסלולים שונים. לווים המעוניינים לגור בדירתם עוד זמן אבל זקוקים לכסף עבור הוצאות מחייה יכולים לבחור במסלול משכנתא הפוכה לפנסיונרים שתוחזר בעת של פטירה או לאחר שהלווים יחליטו לעזוב את הבית ולמכור אותו. לווים שיהיו מעוניינים בסכום כסף שיאפשר להם לעבור לבית אבות או דיור מוגן יעדיפו גם הם את המסלול בו ההחזר יתבצע במקרה שהלווים יקבלו החלטה שברצונם לצאת מבית האבות, או במקרה של פטירה.
אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים. הם יכולים לקחת משכנתא הפוכה לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחייה.
תנאים לקבלת המשכנתא
הלוואת משכנתא פנסיונית אמנם נראית לאזרח הפשוט כעסקה מאוד משתלמת לגופים הפיננסיים שנותנים את ההלוואה. לכאורה הם מעניקים הלוואה ללווים מבוגרים ורציניים, שלא ירצו להיכנס לסיכונים כלכליים מיותרים, וככל הנראה כבר סיגלו לעצמם אורך חיים קבוע והתנהלות כלכלית בריאה ובטוחה, והחזר ההלוואה בריבית נראה כמעט בטוח. אבל, לאותם הגופים הפיננסיים יש את השיקולים שלהם, ולכן הם מציבים תנאים מסוימים להענקת משכנתא הפוכה.
מן הסתם, השיקולים משתנים בין גוף פיננסי אחד למשנהו, ולכן גם התנאים לא יהיו זהים בין כל הגופים. עם זאת, ישנם קווים כלליים, העוברים בתנאי הענקת המשכנתא לפנסיונרים בכל הגופים הללו. חסכנו לכם את העבודה וסיכמנו את התנאים הדומים לרשימה מסודרת:
- הלווים אינם מחויבים בהכנסה חודשית קבועה, משום שמשכנתא הפוכה היא הלוואה שברוב המקרים לא תתאפיין בהחזרים חודשיים. ניתנת ללווים האופציה לפרוע את כל הסכום שהם לוו, עם ריבית כמובן, לאחר מספר שנים.
- כל מי שחתום על משכנתא לגיל השלישי חייב להיות מסוגל לחתום באופן עצמאי, בדעה צלולה ובמודעות מלאה על כל המסמכים הקשורים לקבלת ההלוואה שהגוף הפיננסי שנותן את הלוואה ינפיק.
- דבר נוסף שחוזר על עצמו, אך רלוונטי רק כאשר יש ללווים צאצאים, הוא שקיימת דרישה גם לחתימה של אותם הצאצאים על מסמך. המסמך יאשר שהם מודעים לכך שהוריהם לקחו הלוואת משכנתא לפנסיונרים.
- הנכס שיעמד למשכון על ידי הגוף הפיננסי, יהיה רשום תחת אחת משלוש אופציות – תחת שמו של הלווה במקרה של לווה יחיד, או תחת שני הלווים (במקרה של זוג לווים נשואים), או על שם אחד מבני הזוג הלווים (שוב, המקרה של זוג לווים נשואים).
- ללווים (או הלווה) חייב להיות ציון דירוג אשראי גבוה. בנוסף, הם חייבים להיות לא כפופים לחובות כספיים נוספים, למעט במקרה אשר במסגרתו כספי הלוואת המשכנתא ההפוכה אותה מבקשים הלווים לקחת צפויים לכסות את החובות הללו, למשל כאשר הלווים רוצים לסגור את המשכנתא הסטנדרטית שלהם.
האם כדאי לך לקחת משכנתא הפוכה? ואיך עושים זאת עם "שיטת וקסלר"?
משכנתא הפוכה היא הלוואה המוענקת לאנשים מגיל 60 ומעלה, שלרשותם עומד נכס בבעלות מלאה שאותו הם יכולים לשעבד לגוף פיננסי במטרה לקבל הלוואה. הלוואת משכנתא פנסיונית יכולה לשמש את הלווה בשביל כל מטרה, ואינה דורשת החזר חודשי, למעט במקרה של פטירה. ההלוואה יכולה להיות לצורך טיול גדול ויקר, או בשביל הענקת עזרה כלכלית לצאצאים צעירים שצריכים הון עצמי לצורך קבלת משכנתא רגילה לרכישת דירה, ואפילו בשביל שיפוץ הנכס הקיים. כמובן שגם מעבר לבית אבות או דיור מוגן, מימון טיפול רפואי יקר הן סיבות טובות לנטילת משכנתא לגיל השלישי.
שיטת וקסלר היא למעשה טכניקת יעוץ שפיתחתי שבאמצעותה אתם ואני נעבור ביחד על מגוון תחומי חייכם ונבין אותם לעומק, בשביל שנגיע יחד להחלטה הפיננסית הכי טובה בשבילכם. ההחלטה הזו תאפשר לכם להיות רגועים ולהרגיש שלמים עם הצעד שהחלטתם לעשות. אשמח להיפגש ולעזור לכם להבין האם משכנתא הפוכה מתאימה לכם.
3 תלושי משכורת אחרונים או דוח שומה לעצמאים, תדפיסי חשבונות בנק של 3 החודשים האחרונים, צילומי תעודות זהות ונתונים רלוונטיים נוספים כגון ביטוח לאומי, מזונות וכו'.
בדקו עם בני משפחה כמה יתרמו למאמץ (חשוב לדעת לצורך חישוב ההון העצמי שהוצאות נלוות כגון שכר מתווך/עו"ד, מס רכישה ושיפוצים אינן נכללות במשכנתא ויש לנכותם מההון העצמי).
דעו פחות או יותר מהו הנכס שאתם מחפשים, מה שוויו ובכמה תוכלו לחרוג במידת הצורך.
בדקו מראש מהו ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד הן בטווח הקצר (מס' שנים בודדות קדימה והן צפי לעוד מספר שנים), קחו בחשבון תכניות חיסכון, קרנות השתלמות, הוצאות ילדים ועוד.
ממליצים עלי
מלאו את הטופס ותקבלו שיחת ייעוץ מאחד המומחי המימון שלנו שלנו בקרוב
